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Airbnb ci sei, o…?

airbnbLa moda-esigenza di fare “b&b”, bed and breakfast è in aumento, ma vediamo cosa si deve allo Stato Italiano e se Airbnb lo sa….

Complice la crisi, ma anche un atteggiamento più aperto e positivo verso il prossimo, sempre più chi viaggia ospita pure. Proprio così: basta avere una stanza in più, un mezzanino, una casa delle vacanze. Ogni spazio è buono da affittare per un periodo limitato e magari con quei soldi permettersi un bel viaggio. Il sito per antonomasia di chi ospita per arrotondare il reddito e non per professione è Airbnb intermediario che  mette in connessione ospiti e proprietari di tutto il mondo. Attraverso Airbeb avviene anche l’intermediazione finanziaria e il sito trattiene una certa percentuale per il suo servizio. A ciò ovviamente vanno aggiunte le spese di pulizia (quando non conteggiate nel costo complessivo), la manutenzione della stanza o dell’appartamento, la colazione servita agli ospiti, il costo delle utenze e tutti gli annessi e connessi necessari a fornire il servizio di ospitalità. Ma il “costo” di affittare non finisce qui. E già perché la normativa del 21 giugno 2017, n. 96 che ha introdotto una specifica disciplina fiscale per le locazioni brevi ha fatto saltare sulla sedia tutti gli ingenui proprietari (che mai avevano versato un centesimo all’erario) allertandoli sulla necessità di pagare l’onere più gravoso: la tassa sull’affitto.

Il provvedimento del 2017 stabilisce che l’applicazione della cedolare secca, del 21%, viene estesa ai b&b senza partita Iva oltre che a chi affitta la casa per le vacanze. Va detto subito che quella che è stata definita Tassa Airbnb in realtà non è una nuova tassa: chi affitta un immobile, difatti, è da sempre tenuto a dichiarare il canone percepito e a pagare le imposte, anche quando l’affitto è breve (sotto i 30 giorni) e non deve essere obbligatoriamente registrato. Le imposte prima del 21 giugno 2017 infatti andavano pagate autodenunciando gli importi complessivamente percepiti nell’anno nella dichiarazione dei redditi, quindi assoggettandolo all’Irpef. La nuova normativa invece dà al locatario la possibilità di rendere la tassazione sugli affitti direttamente proporzionale al canone pattuito, senza registrare il contratto e senza che si sommi al proprio reddito complessivo (opzione che era ed è possibile scegliere anche per le case vacanza). L'opzione in oggetto, quindi, comporta, per il periodo corrispondente alla sua durata, il venir meno dell'obbligo di versamento delle imposte di registro e di bollo relative al contratto di locazione (che invece resta obbligatorio sopra i 30 giorni di locazione continuativa o non continuativa alla stessa persona/famiglia), comprese quelle dovute sulla risoluzione e sulle proroghe del contratto stesso. Va sottolineato che (paradossalmente visto che stiamo parlando di locazioni su un sito che si chiama “Airbnb”) nel caso delle Locazioni Turistiche, offrire servizi alberghieri o extralberghieri quali ad esempio: colazione, pulizia dei locali durante il soggiorno, cambio della biancheria durante il soggiorno, somministrazione di cibo e bevande non è consentito e priva così il proprietario dell'opzione del regime della Cedolare Secca.

Con le nuove disposizioni gli intermediari di qualunque tipo (ai sensi dei commi da 4 a 5-ter dell’articolo 4), compresi i portali web come Airbnb e Booking dovrebbero comunicare all’Agenzia delle entrate i contratti di affitto inferiori ai 30 giorni e operare, all’atto dell’incasso, una ritenuta a monte del 21% come “sostituti di imposta”. In questo modo è il gestore del servizio a pagare direttamente la cedolare secca, in qualità di sostituto d’imposta e il proprietario non può evadere le tasse. Gli intermediari, invece, non sono tenuti né a comunicare i dati né ad effettuare le ritenute per le locazioni abitative di durata superiore a 30 giorni, per le locazioni di qualunque durata poste in essere da imprese, per le locazioni aventi ad oggetto immobili non abitativi, per i contratti aventi ad oggetto prestazioni complesse diverse da quelle di locazione. Gli adempimenti, inoltre, non devono essere posti in essere in relazione ai contratti di locazione breve stipulati prima del 1° giugno 2017.

Come gli intermediari devono versare la ritenuta cedolare secca:

  • la ritenuta va versata entro il 16 del mese successivo a quello in cui è operata, per cui se è stata operata a novembre, il versamento deve essere effettuato entro il 16 dicembre successivo.
  • gli intermediari sono obbligati a certificare e a dichiarare le ritenute operate nel corso dell'anno;
  • con la certificazione, l'intermediario, assolve anche l'obbligo di ulteriori trasmissioni degli stessi dati;
  • in caso di recesso del contratto, qualora la ritenuta cedolare secca sia stata già versata e certificata, può essere recuperata dal locatore tramite la dichiarazione dei redditi o mediante il rimborso. Può essere invece restituita al locatore dall’intermediario tramite compensazione, se la disdetta del contratto avviene prima della certificazione
  • con la risoluzione n. 88/E del 5 luglio 2017, l'Agenzia delle Entrate, ha provveduto ad istituire il codice tributo 1919 da utilizzare per il versamento della ritenuta tramite modello F24 elide, e codici “1628” e “6782” in caso di rimborso.
  • per chi non provvede a versare la ritenuta, è prevista una sanzione pari al 20% dell’ammontare non trattenuto, ferma restando la possibilità del ravvedimento operoso. 

Ora un dubbio sorge spontaneo, Airbnb, Booking & Co. Hanno trattenuto il 21% sugli importi che i proprietari hanno percepito? Sui portali nessuna informazione sulla normativa italiana e nessun avviso agli ospiti iscritti. Come devono regolarsi a questo punto i proprietari rispetto ai compensi percepiti nell’anno 2017 che andavano comunicati entro febbraio al proprio commercialista? A noi non risulta che gli intermediari web si siano adeguati versando la cedolare secca e molti commercialisti sono confusi, alle prese con conti da fare “senza l’host”. 

© RIPRODUZIONE RISERVATA

L'Autore
Alessandra del Giudice
Author: Alessandra del Giudice
Sociologa, giornalista pubblicista e appassionata di fotografia, è specializzata nel giornalismo sociale e di viaggio.

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